北京部分已建未售小产权房或纳入公租房

　　图片为一座位于昌平区南口镇虎峪村虎峪自然风景区内的“小产权别墅”正在拆除。从去年起，北京开始大规模治理小产权房。新华社发

　　昨天，国土资源部网站发布了“北京市国土局和住建委向国土部和住建部报送小产权房查处情况”。其中，北京提出建议，对小产权房进行分类处理，6种情形的小产权房要依法拆除。对“已建未售”的部分符合相关政策条件，且质量合格的，建议可以补办相关审批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。对“已建已售”的小产权房，北京建议在处理时，需先行研究政策及具体操作方法。

　　聚焦建议：拆除6类

　　占农田不安全小产权房必拆

　　北京建议中称，对6类小产权房依法依规拆除，包括：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；占用土地为一级水源保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地利用总体规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外，“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。

　　专家解读：有“硬伤”应予以拆除

　　浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰表示，国家三令五申，对于耕地上的，占用基本农田等小产权房，一律予以拆除，“这些属于存在硬伤”。应予以拆除。

　　分类处理：部分小产权房可纳入公租房

　　北京市还建议，对“已建未售”的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应“既处理人，又处理事”，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得“明没收，暗返还”。同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。

　　此外，对于“已建已售”的小产权小区或房屋进行处理，需先行研究政策及具体操作办法。

　　专家解读：北京建议具备可操作性

　　杨遴杰表示，部分已售小产权房有转正的可能性，因为拆除成本大，不可能全拆，有的小产权房社区已经非常成熟，不过，为了公平起见，小产权房要在市场上获得与普通商品房同等的地位，必须要合理补交一部分地价款，补办手续，否则更多小产权房会“蜂拥而起”。对于已建未售的小产权房，符合条件的改为保障房，杨遴杰认为，这也一直是业界的建议之一，也具备可操作性。

　　购房者说：愿意补交合适价款转正房源

　　通州的太玉园小区，是北京著名的小产权房小区。记者昨天通过二手房网站搜索发现，该小区房价已超过1万元。对于小产权房治理，太玉园的业主怎么看？

　　熊先生于2003年在太玉园西区买了一套96平米的房子，1500元每平方米，如今入住已11年。熊先生昨天向京华时报记者介绍说，买房时是与村委会签的合同，也有村委会版本的房产证，“当时村里以危房改造名义，房子盖得多，东区是后来开发的。”

　　对太玉园的治理，熊先生说，“希望可以转正，因为整个小区好几千户，拆也不现实。银行、医院啥都有了，社区也很成熟了。”

　　如果补交地价款，熊先生说，“关键要看补多少，买的时候10多万，让我补三五万可以接受，谁都希望换个红色房本，将来条件好了，可以把房子卖了搬到市区住。但如果再高就接受不了，反正自己住，不去交易的话，也没法让我补交。”

　　熊先生介绍，太玉园小区里，本村的人有多套房源，如果每套补交很多钱，业主也会不乐意。也有多名太玉园业主表示，愿意补交10%的地价款将房源转正。

　　专家解析：

　　1 已售小产权房将如何处理？

　　杨遴杰表示，对已出售项目的解决方案，无非三种可能。一是全部认定非法，全面拆除。这样做社会风险太大。二是存量全部合法转正，严控新增产生，但这无疑会鼓励更猛的建设热潮。三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。关键是如何确定这个原则,处理不好，前两个方案的负面效果会集中在这个方案中体现出来。

　　2 北京建议是否有借鉴意义？

　　杨遴杰表示，还是有一定借鉴价值的，但关键在于疏导，历史问题的形成有其深刻原因；解决方案也要有历史的眼光，要合理地分配利益。杨遴杰说，下药方要先摸清病因，先要弄清楚小产权房产生的一些制度根源。违规者甘冒巨大的政策风险也要去建小产权房，是因为违规者的收益高过风险。小产权房的大量出现，还是要从集体经济组织的收益角度来考虑。

　　3 小产权房为何会屡禁不绝？

　　小产权房市场的需求是既定的，即高房价下的住房需求。杨遴杰说，作为建设小产权房的土地实际所有者的集体组织，如不响应这种需求，土地就没有收益。杨遴杰认为，这是当前不合理的土地征收制度造成的。“集体土地在物理性能上和国有土地没有任何差异。”杨遴杰说。

　　4 小产权房困局应如何破解？

　　“必须从土地征收制度的改变入手。”杨遴杰表示，对规划圈外的农用地上盖小产权房，是必须严格禁止的。对规划圈内的存量集体建设用地，应该放开给集体使用。

　　至于规划圈内的正在使用中的农地，是征收还是集体开发，是可选的。一是政府提高征收标准，甚至用收益分成的方式来征收，二是政府通过基础设施投资收费和规划形成的增值由政府获取的方式，交给集体来开发。

　　官方表态：禁借旧村改造搞违法建设

　　昨天，在北京市农村工作电视电话会议上，副市长林克庆强调，区县乡镇干部绝不能让披着旧村改造、设施农业“马甲”的小产权房招摇过市。更不能以新型农村社区、休闲观光农业等名义搞违法建设。

　　北京国土系统统计，自去年11月底以来，北京总计拆除建筑面积3.15万平方米的小产权房。去年11月，强制拆除了昌平区崔村镇、南口镇2处小产权房；去年12月，强制拆除了昌平区沙河镇的“温馨公寓”、“泰安公寓”项目，以及通州区宋庄镇小堡村的“赏石苑”项目。

　　自2012年5月起，北京市开始调查摸底，先后组织对以“汽车营地”、“生态农庄”、“私家菜园”等各类名义违法建设、销售的变相小产权房，2008年以后新建、续建、销售的小产权房，以及2008年以前已建、已售的小产权房项目进行统计汇总，有关底数已初步摸清。相关部门多次表示，将结合清理整治工作实际，分不同情形进行分类处理。

　　截至2013年底，全市共清理认定2008年1月1日以来新建小产权房项目85个，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，相当于534个标准足球场的面积。截至目前，市国土局已曝光85个小产权房项目，及23个变相销售小产权房的项目。这些项目已全部进入检查、整改和处罚等环节。