湖北日报全媒记者彭一苇 通讯员朱彦
地上设施破损，空中线网杂乱，日常管理没物业。我省今年将完成30%以上列入计划的老旧小区“美容”改造，引起了社会关注（见《湖北日报》1月19日报道）。
“美容”改造需要钱，也需要因地制宜做好设计，更需要热心人。作为我省唯一入选全国老旧小区改造试点城市，宜昌已改造了217个小区，10万多居民受益。宜昌试出了什么？湖北日报全媒记者日前前往探访。
给建筑延寿
很多老旧小区是老企业的家属生活区，功能早已落伍，宜昌市西陵区四方堰社区就是个典型——
小区道路狭窄，架空电线密集，地下管网年久失修。
该社区有29栋6层楼房，原是鄂西织布厂、八一钢厂等几家企业的宿舍，上世纪80年代陆续建成，居民1000多户。“社区有200多辆私家车，车位紧张，道路破烂，雨天泥泞不堪。下水管道雨污合流，管道太小，年年掏年年堵……”社区居民郑克莲告诉记者，居民们早想改造了。
改造后的小区怎么样？在胜利四路新白龙岗小区，记者看到小区道路全部刷黑，两旁安装了新护栏，地下管网雨污分流，弱电入地，楼下见缝插针划出停车位。
“这一改，解决了大问题，停车秩序好了，雨季不怕雨水倒灌。”63岁的小区居民施君说。小区里还增设了视频监控和新路灯，安全感也提升了。
该市城区老旧小区改造办相关负责人介绍，截至目前，宜昌已改造了城区400多个老旧小区中的217个，10万多居民受益，计划到2020年基本完成改造任务。
“我国的建筑寿命偏短，改造老旧小区，可以给建筑延寿。”省城市规划设计研究院副总工程师李红说，只要小区的安全、民生问题能得以解决，这是最集约最节约的城建方式，对社会生活扰动最小，还能保存城市发展的根脉，一举多得。
多方分担投资
老旧小区改造耗资巨大，像新白龙岗小区改造投资400多万元，四方堰社区改造需600多万元。
“去年向居民筹集了几万元，肯定是不够的。”四方堰社区业委会主任张安平说。
“改造资金由多方共同出资，划定出资界限。”宜昌老旧小区改造办相关负责人说。小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政承担；小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资；建筑物本体改造费用原则上由居民、原产权单位自行承担。
这样一来，困难的小区，政府出大头；条件较好的小区，居民、原产权单位多出点。像纳入国家试点的10个小区，居民共出资160多万元。在农行小区、红光小区等小区，则争取到原产权单位资金800多万元。
据估算，宜昌市剩下的老旧小区全部改造完成还需3亿元，即使多方分担，一时拿得出来吗？
“原则上雨污分流、弱电入地是必选项目，其他项目结合居民意愿及小区自身条件，有选择地改造。”该负责人表示，这样既可解决居民迫切的需求，也让资金压力短期内不过于集中。
李红认为，老旧小区改造项目需要有选择、分层次，而不是平均用力。像30年以上的小区，其水、电、气、路等基础设施可能需大改，而相对年轻的小区，更注重提升功能，如加装电梯，用海绵城市理念改造道路、排水设施等。
物业微利经营
很多老旧小区改造升级后，需引入物业管理。
而在物业公司看来，进驻改造小区利润较低。如嘉明花园小区2016年改造后，物业费仍是每月每平方米0.3元。
“这个价格很低。”嘉明花园小区物业处主管杜小兵算了一笔账，物业每月收的物业费和停车费不到2万元，刚够发工资。今年初，物业费才提高到每月每平方米0.5元。
“公司和小区签订了5年合同，能否拿到下一个5年合同，或中途能不能再涨价？就要看物业服务质量了。”杜小兵告诉记者，物业公司和业委会每月都要召开协调会，讨论改进管理，大多数居民是认可的。
“物业公司是企业，要吸引他们进驻改造小区，必须要盈利。”宜昌市老旧小区改造办相关负责人说，有些改造小区规模大居民多，只要服务到位，物业公司长期经营也能盈利。那些规模较小的改造小区，可采取居民自治。
据了解，宜昌在老旧小区改造中，注重构建“社区+业委会+物业”多方联动平台，组织居民评价管理工作，促进物业管理“质价相符、优质优价”，让居民满意。
目前，该市大多数已改造的小区，物业费收缴率超过80%，停车费收缴率超过90%。
