荆楚网（湖北日报网）讯（通讯员朱灿义）10月24日，秋日的傍晚，宜都市陆城街道办事处八字桥社区丹桂苑小区大门处，十余名居民围坐在一起，聊天看电视，十分惬意和悠闲。
“这让隔壁小区的居民羡慕不已，好像又回到了过去那种大院生活，居民之间都很亲近。”小区业委会主任刘华这样感慨。
丹桂苑小区部分居民围坐在大门处看电视。通讯员供图
从曾经的“乱糟糟”，到如今“人人羡”，是什么带给他们如此大改变？居民的答案就是：幸福生活、共同缔造。
近年来，宜都陆城街道以“家+驿站”党建综合体进小区为抓手，分类分级为城区130多个新老小区定制“红色物业”管理模式，统筹运用多方力量和资源，破解了一批困扰小区居民“急难愁盼”的实事小事，广泛引导小区居民参与共建共管，小区环境提档升级，物管矛盾直线下降，居民幸福感、获得感、安全感不断加码，在“共同缔造”幸福生活的道路上越走越宽。
深处闹市的小区 却尽是“闹心”事
设施老化、私搭乱建、车位私占、物业缺失……提起老旧小区，环境差是很多人的第一印象，也是城市社区治理的一大“痛点”。
陆城街道八字桥社区丹桂苑小区建于1998年，6层楼梯房，共有9栋196户570余人，是宜都市较早的一批集中居住宿舍小区。因位于城区中心商业地带，距市政府广场仅300米，一度也曾是市民眼中的“高档次”小区。
乱停乱占、污水横流、花坛变菜园、垃圾满院飞，4年前的丹桂苑小区，只要是老旧小区有的问题这里都有。
“用‘惨不忍睹’形容毫不夸张。”小区业委会主任刘华回忆说，那时的小区开不进车、伸不下脚、开不得窗。“住在这样的小区里，居民何谈幸福感”。
多年的无人管护，小区虽深处闹市中，却尽是“闹心”事，2010年以后，原住业主纷纷卖房“逃离”。
老旧小区居民在业委会带领下实行自治物业服务，主动参与小区建管。通讯员供图
绿洲新城小区紧邻宜都市外国语中学，也是城区位置极佳的一个新建电梯房小区，有9栋楼15个单元，1030户3000多居民。
前些年，物业和业主矛盾突出，物业费收取率不足30%，业主在微信群里“怨声四起”“拉帮结派”，动不动就到街道、到市里“上访”，一度要投票换掉物业。
老小区问题突出、新小区矛盾不断，陆城街道办事处作为宜都唯一的城区街道办，这里也成为化解矛盾纠纷、解决遗留问题的“第一道防线”，是小区业主们最直接的“撒气口”。
“一年光协调人员吃盒饭就要花掉十几万元。”有诸多无奈，却真实发生过。陆城街道办事处每年要处理各类物管纠纷300多起，业主堵大门、堵车库，一堵就是好几天，需要投入大量人力物力进行协调处置。
“红色细胞”进小区 “我们”共建共治共享
痛则思变，小区之“痛”，根源在于治理不善。2018年7月，陆城街道在全省街道办事处层级率先成立物业管理办公室，街道、社区两级共配备18名物业专干，负责辖区物业管理事务，将小区物业服务管理作为街道基层社会治理创新的重要内容。
首先应该破题的是老旧小区。陆城街道辖区内现有80多个建成于2000年前且无市场物业的老旧小区，其中60%以上小区环境破败不堪、公共设施缺损、安全隐患较多。
街道物管办成立后，针对此类相对集中、独立、基本功能较齐全的老小区，首要目标是组建一支“红色治理力量”。
丹桂苑小区电动车棚装上了智能喷淋系统。通讯员供图
“我们的工作方法就是激活小区红色细胞，统筹社区大党委成员单位、社会贤达、网格警务、下沉党员等多方力量，逐步引导广大业主共同参与小区的治理。”陆城街道物业管理办公室首任主任熊世明说。
小区事还是要自己管、大家管。2018年9月，丹桂苑小区成为城区首批成立业主委员会的老旧小区之一。
他们从小区居住的党员、热心人中选出了11名业主委员会成员，其中7名是老党员、退休干部职工。在小区住了20年、52岁的党员刘华被选为业主委员会主任。
与此同时，陆城街道探索构建“党建引领+居民自治+红色物业”的“家+驿站”党建综合体，将党组织的工作触角延伸到小区、街巷，乃至每一个楼栋。
有了业委会、也有了“家+驿站”，居民积极性还是调动不起来，让初上任的刘华犯了难。
“症结还是小区环境太差了。”刘华说道，既然当了这个小区“领头人”，就要干点实事，跟社区一起，跑联点单位、跑主管部门、找社会贤达，一下子争取到了9万元，对小区进行基础环境改造。
拆违建、清菜园、修破损、增车位、建车棚，公共空间一下子回来了400多平方。
“干净多了、亮多了、小区大了很多，”住在2栋的刘婆婆一个劲的夸赞。
走好变的第一步，更要有长效的运转机制。根据街道物业办的指导，小区采取自治物业模式，由业委会组织运转。
0.35元/㎡的物业费，停车不收费，保安门卫、清洁“自己人”来干，一年运维费控制在6万元以内，支出全过程向小区居民公开，坚决不盈利......居民的参与感、幸福感快步回升。
“住了20几年，曾经连1个单元楼的人都没有认全，现在190余户基本上都认识。”刘华说的变，变在是否用心融入小区。
居民的积极性也一下子调动起来了。疫情封控期间，志愿者全部来自小区，任劳任怨，没有让网格和社区费一点心。
“拖了那么多老旧小区的垃圾箱，这里垃圾箱的周边是最干净的，看不到任何溢洒。”片区环卫工杨国一语中的，小区里每天都有居民志愿者主动监督和清扫。
2021年，丹桂苑小区的高级演变之路再进一步。市住建部门投资200多万元对小区进行改造，屋顶翻修、路面黑化、雨污分流、弱电下地、建充电桩，小区的持续蝶变源于物管规范化、源于居民共建共治共享的理念之变。
电动车充电棚装了智能喷淋系统、垃圾箱旁边配了洗手池、大门口装了大电视、公益广告成景观...“从小事里赢尊重。”这是刘华长留在口边的一句话，也是他带着业委会为居民服务的秘诀。
“平均比以前要多卖5-10万元。”环境的大改善，带来了居住品质的大提升，也为业主的房产带来了升值。今年6月，10栋2单元的一个住户的房子卖出了43万元，比改造前同样楼层的房子多卖出了近10万元。
丹桂苑“高档次”的名声又回来了。
2018年12月，街道物管办指导绿洲新城小区成立了7人组成的业委会，业委会主任由青年党员、80后的个体工商户向元丰担任。
上任后，向元丰跑的最勤的就是物业，瞄准业主关心和反映的重点问题，逐一争取和化解。每年办好十件实事，每个季度举办一次业主活动，每个月在小区“家+驿站”召开一次协商会，每年6月份开展品质服务承诺.....服务的“花样”多，小区的变化也确实大。
“2021年的物业费收取率达到了95%，还收回了历史欠费40多万元。”物管办、社区加强了引导、业委会负了责任、物业服务提了质量、业主也给出了信任。
打造“红色物业”定制模式 幸福生活“码”起来
党建强起来，小区活起来。业委会是衔接业主和物业的重要桥梁，选优配准一个业委会主任尤为重要。
“党员优先、口碑良好、热心公益、干事有魄力。”熊世明说，业委会主任没有报酬，既要有担当，还要听得起“抱怨”，不是一般人能胜任的。
2022年4月，陆城街道评选表彰了2021年度的8个星级物业，5个优秀小区业委会，25名优秀小区业委会主任。专门拿出60多万元，通过“以奖代补”的形式给予业委会2000—5000元不等的经费补贴。
“奖金不多，但荣誉激励很重要，小区业委会之间也营造了比学赶超的氛围。”刘华笑着说，丹桂苑小区现在每年要接待不少前来学习经验的兄弟小区物业和业委会。
本着成熟一个、组建一个、用活一个的原则。4年多来，陆城街道办事处累计在城区指导成立了102家小区业委会，90多个“家+驿站”，全部小区实现了有人问、有人管，物业矛盾也呈直线下滑，每年接处的矛盾纠纷不到30起，只有过去的1/10。
2022年，围绕深入开展美好环境和幸福生活共同缔造活动和推进筑堡工程，陆城街道持续紧盯城市小区设施改善、物业管理、环境美化等居民群众关心关注的问题，引导居民群众出资出智、共建共管，对城市社区全部130个具备条件的小区进行分类，综合考虑小区特征和居民意愿，分别“定制”市场物业、自治物业、公益物业等三种物业管理模式，将党建引领的“红色物业”贯穿物业管理工作始终。
对42个新建小区及符合条件的小区实行市场物业管理服务。构建社区党委、小区党支部、业主委员会等“五方共建共治共享”的小区治理体系。
对74个物业条件基本具备的小区实行自治物业管理服务。由社区统筹，小区业委会、“家+”驿站、下沉党员等治理群体参与，按照建强小区业委会、有门房门岗、有每天保洁清运、有基本的公共设施、有部分停车位、有必要的健身器材、有日常绿化养护“一强六有”标准，共建物业管理服务链条。
对14个物业条件不太完善的老旧小区或完全缺乏物业条件的零散小区实行街道统管公益物业管理服务，由街道专门成立民润城市服务公司对小区实行物业管理，引导成立业委会、创造条件配备门岗、及时更新改造必要的设施设备、公共区域每周保洁、小区每天有巡查、绿化有日常养护，待基本条件成熟后，转为小区自治物业管理服务模式。
“三套模式各有各的标准、各有各的特色，从满足需求到品质生活，实行梯队过渡，第二、第三类小区经改造完善、运行顺畅、条件成熟后，根据业主意愿进入自治物业、市场物业模式。”陆城街道党工委书记李先宁表示，基层治理的末梢就在群众家门口，要让每项工作的谋划实施贴近群众需求，放在群众的聚光灯下见行见效。
