图为：2012年第二季度各区商品住房成交均价情况
图为：住房、写字楼、综合物业各基督价格走势
楚天都市报讯 本报记者陈珂
今年以来成交量新高、限购以来成交量新高、25个月成交量新高……直到创下有记录以来成交量新高。
7月，武汉商品住房销售面积达到147.16万平方米，环比增长19.74%；销售套数达 14454套，环比增长19.38%、同比增长高达62.97%。
与此同时,新房均价环比小幅上扬，这是继去年10月以来，武汉房价连续第2个月出现环比上涨。
天量成交下，武汉楼市出现一大怪象，准现房甚至现房销售随处可见。
库存空前：现在买房马上拿钥匙
今年7月，武汉楼市一大怪现，准现房甚至现房销售随处可见。在古田片，联发九都府正在销售的房源于今年12月交房；在光谷片，博海光谷麒麟社在售房源9月交房；而在东西湖片，远洋世界的在销楼盘就是现房；在武昌中北路片，现在购买海山金谷，1个月后就能拿钥匙……
中指院数据显示，今年7月武汉共有19个项目开盘，累计供应量达到4166套。当月总成交之所以超过1.4万套，很大程度上源于此前积压的房源正在被消化。7月新开项目累计完成2179套销售，这意味着当月至少有1万套成交房源，来源于上述“库存”项目。“这是市场库存较高的一个标志。”中指院(华中)研究副总监李国政对记者表示。
正因如此，即便近几个月楼市成交月月放量，对于手中握有大量存货的开发商来说，日子仍旧艰难，要实现资金回笼的压力不小。数据显示，今年上半年武汉市场库存高达1006万平方米，较2008年历史最高值还高出16%。
由于入市项目众多，今年上半年武汉楼市虽然成交量不俗，但分到每个项目就“僧多粥少”。今年1~6月武汉新开盘项目首日平均销售率仅45%，处于历年来较低水平，今年1~6月武汉共计开盘/加推145次，当天成交过七成的项目仅占14%，成交不足三成的项目占32%。
以武汉某本地知名开发商为例，旗下共有4个项目在售。今年7月，其一个针对刚需的项目开盘实现资金回笼近3亿元，但旗下另一个项目从去年开盘以来，由于遭遇周边项目强势竞争，销售困难。即便有3亿“进补”，现金压力仍然不小。
成交惊人：八成销量来自刚需
今年6月，武汉商品住房成交量达到12108套，创下25个月以来销售高点，但这一纪录只保持了一个月就被打破。
从今年7月市场成交格局看，单价7000元以下住宅成交达到8874套，占比超过60%；7000~10000元房源成交4820套，占比33.35%；万元以上楼盘销售760套，占比5.26%。从绝对量上看，即便剔除7000元以下成交中的大量经适房，商品房销售速度仍然较快。
7月，全市户型在90平方米以下的商品住房销售6091套，占商品住房总销售量的42.14％；90-120平方米的商品住房销售5428套，占商品住房总销售量的37.55％。两者合计120平方米以下商品住房销售量占商品住房总销售量的79.69％。
近期央行连续两次降息、房贷利率出现打折苗头，都已经刺激了市场购买欲望，这个时机开发商肯定要加大销售力度。
与此同时，对比2011年、2010年7月的成交数据，今年7月增长将近60%。这也从一个侧面显示，当前开发商的折扣力度以及房贷政策的变化，已经初步结束市场观望情绪。4月开始楼市突然放量，几乎月月破万套，显示出刚需发力。
价格悖论：低价入市VS破罐破摔
对于市场最为关注的房价变化，今年7月武汉紧邻2环线的观澜国际开盘起价5300多元、均价6200元，这或许是当月楼市最引人关注的“低价炸弹”。但在目前的行情下，入市价“没有最低，只有更低”。
人信地产相关人士告诉记者，其位于王家湾片区的人信汇项目，住宅1期（8月开盘）起价6000元出头，预计均价略超7000元。这一定价对比片区现售项目8000元左右的价格，无疑又是个“炸弹”。
“新开项目要想在周边竞争对手中脱颖而出，须在价格上体现优势。”李国政分析，对于一些大体量开发商而言，实现资金快速回笼、多个项目滚动开发，比纠缠几个点的利润更重要。
对于手握几十万方项目的开发商来说，1期定价略低，还能通过后期销售弥补回来，而去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，未来降价的空间几近于无。但如果1期定价就有失误，且前期价格坚挺的楼盘，未来是否有“补跌”行情？
“补跌可能性很低。”开发商人士对记者分析，如果手上有几个项目，开发商宁可通过其他项目低开跑量弥补损失。“基本上这些项目就‘封盘’了，如果有人买也可以买，但开发商没必要在价格上动脑筋，否则老业主肯定会反弹。”
即便对于手上只有1个项目的开发商，这种“战略性放弃”也能实现。如1期开盘的几栋楼销售不佳，开发商同样可以“封盘”，然后重开另外几栋楼。
专家观点
年内房价仍望稳住
暂且不必着急出手
7月成交量再创新高，开发商定价也在小幅修正，是否意味着现在的购房时机“转瞬即逝”？
今年7月，四新某项目开盘，由于定价极低，开盘当天吸引800多人来到现场。开发商此前原本只开一栋楼，由于认筹踊跃，开发商一口气开了2栋，但稍感意外的是，认筹虽多，但解筹（认筹转定房）却低于预期，最终上述项目远未实现清盘。
今年7月，武汉新建商品住宅均价为6339.59元，环比上升0.09%，这是继去年10月武汉房价进入降价通道以来，武汉连续第2个开始止跌反涨。再加上近期成交量屡创新高，在不少楼盘售楼部，一些售楼员都在向买房人暗示“房价将涨”，但从上述案例可看出，虽然市场需求释放明显，但依旧保持理性，房价远未到牛熊“临界点”。
李国政分析，现在房产管理部门对于单个楼盘的不同产品价格体系，都要进行预售审批，从技术层面来说，房价也不可能出现一夜暴涨。
值得注意的是，在7月武汉楼市成交量创下纪录的同时，一个由监察部、财政部、住建部、国土部、人民银行和国务院办公厅等六个部门单位组成督察组也同期来到武汉。武汉相关部门再度表态，会继续推行市场调控措施绝不动摇。
由于楼市回暖迹象明显，近期国内一些城市房管部门，对报价上扬过快的楼盘，采取不发预售证的方式“调控”市场。虽然武汉尚不至此，但库存压力再加上政策面坚持的态度，预计年内房价会保持相对稳定的状态。
（作者： 编辑：记者陈珂）
