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武汉一家银行“以房养老”试水两年无一人签约(图)

发布时间:2013-09-18 07:36:58来源:SRC-13

  楚天金报讯 记者 蒲哲

  房子,在成结婚娶媳居家之必备过后,最近又被赋予了新的能力——养老。

  事实上,早在2011年底,江城就已经有银行率先推出了这一业务。然而,两年来,这种新的养老模式,或因观念问题,或因条件所限,仍然还没有被众多老年人接受。

  据了解,这家银行推出的以房养老业务,直到目前,尚无一单签约。

  子女难理解 老人想不通

  武汉每年仅几十个人咨询

  “有不少人咨询,但因为各种原因,目前尚没有办下贷款来的。”昨日下午,中信银行武汉分行零售部工作人员告诉楚天金报记者。

  据了解,早在2011年底,该行开始发行“信福年华卡”之时,就对外表示,这张卡的其中一个附属业务,就是“以房养老”。“这张卡还是很受欢迎的。”中信银行武汉分行人士介绍,目前这张主要针对老年人发行的银行卡,很受武汉老年人的关注,办卡用户已经达到数万人,基本上都是年纪超过50岁的客户。吸引老年客户的,主要是这张卡相当于贵宾卡,提供的各种附加服务,比如体检、医疗,老年大学,超市购物优惠等活动。虽然“以房养老”业务也引起了部分客户的兴趣,但两年来除了每年有几十名客户咨询过以外,尚无成功签约。“观念是很大的一个障碍。”昨日,一家股份制银行武汉分行人士表示,目前推行以房养老最大的障碍,还是老百姓的观念。在中国,房子往往是一家之本,房子是要一代代传下去的,房子用来养老,子女往往难以理解,老人也不太愿意接受。

  至少两套房 最高贷六成

  银行放贷门槛设得有点高

  “另外一个重要原因,也是这个业务设置的门槛较高。”中信银行相关人士认为,虽然这种业务在国外已相对成熟,但对于国内金融机构而言,仍处于试水阶段,银行选择“谨慎而为”,导致门槛较高。

  该行人士介绍,并不是只要有房、年满55岁就可以“养老按揭”。该行“养老按揭”的业务,还要求申请人最好有两套或以上住房,且抵押给银行的房产不能是其唯一自住房;如果老人只有一套房子,那么其法定赡养人也必须要有一套自有住房。此外,老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。

  而为了防范风险,以房养老业务,并不能获得抵押物评估价值的全额贷款,最高不超过六成。

  在该行的产品介绍中,这样的规定非常明确。也就是说,一套评估价值为100万元的房屋,老人能获得的养老贷款,不会超过60万元。按照10年贷款期限计算,老人每月可以获得的资金不会超过5000元。

  据介绍,对于这种贷款,老人同样可以选择等额本息和等额本金两种还款模式,在贷款期间内,老人可以每月只支付利息。贷款到期后,老人或者其赡养人,可以直接偿还本金赎回房产,也可以将房产交由银行处置。

  银行人士算了一笔账,以上述100万元的房产计算,老人获得60万元的贷款,使用等额本金和等额本息两种还款方式,10年贷款期满后,分别要给付利息19.81万元和21.94万元。

  风险无分担 法律尚不全

  律师建议短期内不要动心

  中信银行武汉分行人士表示,如果房价上涨,扣除贷款额、各种费用后还有剩余,则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处,在贷款发生期间,老人也可以申请房屋重新评估。

  不过,业内人士表示,如果房价下跌,贷款额大于房价,金融机构面临的风险就会很大。而在已经成熟运作的国外,如果出现房价波动,还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此,借鉴国外经验,完善相关的风险应对机制也是关键。

  武汉法辉律师事务所黄强律师表示,“以房养老”实质上是老人和金融机构之间形成的一种抵押贷款合同关系。但依据现行法律,尚存在诸多障碍需要解决。

  “也因此,如果老人办理类似业务,需要对细节问题多注意。”他表示,首先是70年产权到期后,现行法律规定可以续期,但续期是否需要补交款,交多少都尚未明确。

  此外,此类贷款约定时间长,房价的风险无法避免,在签订完合同之后,每月支付给老人的款项基本就固定了,一般只和利率挂钩。如果之后的房价大幅下降,银行即使按期收回房产变现,也是个亏本生意。如果到期时房价上涨太多,老人或其继承人又觉得划不来,有可能不愿意交出房产,产生纠纷。

  “以房养老怎么走,还需要继续观察。”黄强律师表示,政策的引导,以及法律关系的明确,是开展这项业务必要的前期工作。而这,也是银行等金融机构所期待的。